임대계약서 전 체크사항



1. “상가임대차 보호법이 적용되나?” 

상가.건물이 위치한 지역별 기준 금액을 초과하지 않아야 임대차보호법의 모든 조항 적

환산보증금 = 임대보증금 + (월차임 x 100)



예 보증금 5000만원 월세 300만원

5000만원*(300만원*100)= 3억5000만원







2. “명도가능성이나 건물매매, 재건축 계획은 없는가?”

건물주 성향 파악(같은 건물 상가, 주변상가 등 문의)



3. 건물하자는 등기부등본을 확인한다.



일반적으로 부동산 사무실에 체크하지만 직거래하는 경우 등 체크요망.







 

◆ 표제부

 표제부는 건물 및 토지의 표시에 관한 사항이다. 토지등기부등본은 소재, 지번, 지목, 면적 등이 나타나 있고 건물은 소재, 지번, 종류, 구조, 면적 등이 나타나 있다.





◆ 갑 구

 갑 구는 소유권에 관한 사항이 나타나 있다. 소유권의 변화를 알 수 있으며 마지막 부분에 나와 있는 부동산 소유주가 현재의 소유주이다. 갑 구에 압류, 가압류, 예고등기, 가처분, 가등기 등이 있다면 소유권에 대한 분쟁의 소지가 있는 것이다. 이런 내용이 있다면 꼭 부동산 업소에 들러 내용을 구체적으로 확인해야 한다. 







◆ 을 구

을 구는 소유권 이외의 권리가 나와 있다. 특별한 권리가 없는 경우는 을 구 자체가 없을 수도 있다. 을 구에는 전세권, 저당권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시된다. 







4. 토지이용계획 확인원



용도지역, 용도지구, 도시계획시설(도로 저촉여부 등), 도시계획사업(구획정리, 조성사업, 재개발), 도시계획구역(개발제한구역, 기타제한사항)들을 확인 할 수 있다. 시군구청에서 열람 가능하다.





5. 거의 모든 건물주는 임대차계약서에 특약사항을 넣으려 한다. 



 첫째, “임대차 종료 시 점포를 원상회복 한다” 원상회복이란 것은 점포를 비우게 되면 기존 시설 및 집기를 깨끗이 치우라는 것이다.

 건물주에 비하여 임차인은 약자이기 때문에 불리하지만 인정하고 넘어갈 수밖에 없다. 



 둘째,  제소 전 화해조서를 건물주가 요구한다고 하면 그냥 깨끗이 계약을 포기하는 것이 좋다. 제소 전 화해조서란 임대인과 임차인이 계약내용대로 제소하기 전 이미 화해를 했다는 내용이기 때문에 계약기간이 끝나면 바로 매장에서 쫓겨 날수도 있다. 제소자체를 못한다는 합의서 이기 때문에 이런 서류를 요구하는 점포는 계약을 안 하는 것이 좋다. 





6. 자체 임대차계약서사용- 임대차계약서는 한 장짜리를 사용하는데, 건물주가 가지고 오는 임대차계약서는 심한 경우 10장이 넘는 경우도 있다. 계약서라는 것이 길면 길수록 계약서를 만든 사람에게 유리하다.



7. 신축건물, 공실건물 이라면 공사기간 렌트프리 요청.

기존 운영 매장은 잘 안해줌.





 임대차계약의 작성은 생각보다 쉽게 끝난다. 임차인은 임대인에 비하여 상대적 약자기기 때문에 협상 이라기보다는 일방적인 통보